BREEAM-NL voor een kantoorgebouw: welk schema past?
Een kantoorgebouw kan met BREEAM-NL gecertificeerd worden, zowel als nieuwbouw of ingrijpende renovatie als voor een gebouw dat al in gebruik is. Welk schema past, hangt af van de fase waarin het gebouw zit. Het Nieuwbouw en renovatie-schema geldt voor een project dat je nu bouwt of grondig verbouwt, en het In-Use-schema geldt voor een bestaand kantoor dat je beheert. Kantoor is een van de gebruiksfuncties in de utiliteitsbouw, naast onder meer onderwijs, zorg en retail. De exacte eisen per schema staan in de BREEAM-NL richtlijn , die DGBC beheert.
Welk schema past bij jouw kantoor?
Begin met de vraag: staat het gebouw er al, en wordt het in gebruik genomen of beheerd? Die vraag bepaalt bijna alles.
| Situatie | Schema | Waarom |
|---|---|---|
| Nieuw kantoor in ontwikkeling | Nieuwbouw en renovatie | Je kunt ontwerpkeuzes nog sturen, zoals installaties en materialen |
| Kantoor wordt grondig verbouwd tot in de draagconstructie | Nieuwbouw en renovatie | Het gebouw wordt in essentie nieuw |
| Bestaand kantoor, in gebruik, wordt beheerd | In-Use utiliteitsbouw | De beoordeling kijkt naar bouw, beheer en gebruik van het bestaande pand |
| Portefeuille van meerdere kantoren | In-Use, per pand of als portefeuille | Elk pand heeft een eigen score. Voor meerdere panden bestaat ook een portefeuilleaanpak (instructie 117) met steekproef bij bezoeken |
Het schema bepaalt ook welke gegevens je moet aanleveren. Bij nieuwbouw zijn dat ontwerpdocumenten en specificaties. Bij In-Use zijn dat meetgegevens en beheerdocumenten.
Wat maakt een kantoor scoren?
In Nieuwbouw en renovatie utiliteit v6.1.1 (voor een volledig gebouw) weegt energie 20% van de score. Gezondheid weegt 19% en materialen 13%. Management weegt 11%, landgebruik en ecologie 8%, transport en afval elk 6%. Dat staat in tabel 7 van de richtlijn . De categorieën zelf staan bij hoe werkt BREEAM-NL. Voor kantoren bepalen verlichting, klimaatinstallatie en apparaten een groot deel van het verbruik. De richtlijn heeft ook kantoorspecifieke eisen. Drie voorbeelden uit de nieuwbouwrichtlijn:
| Onderwerp | Wat de richtlijn voor kantoor vraagt |
|---|---|
| Daglicht (HEA 01) | Daglicht volgens NEN 17037 en NPR 4057. Voor één credit moet 80% van de vloer van kantoorruimtes eraan voldoen, voor twee credits 90% |
| Verlichting (HEA 02) | In kantoren hoort maximaal 4 werkplekken per lichtzone. In een kantoortuin is een zone maximaal 40 m2 |
| Thermisch comfort (HEA 05) | De credit voor thermische modellering is een minimumeis vanaf Very Good. Voor kantoor geldt ISSO 74:2024 klasse B (of ISO 7730 categorie B). Een aparte credit vraagt dat gebruikers de temperatuur per zone kunnen bijregelen: maximaal 4 werkplekken per zone |
Een rekenvoorbeeld: een kantoortuin van 400 m2 heeft bij een maximale zone van 40 m2 minimaal 10 lichtzones nodig.
Ook mobiliteit en beheer tellen mee. Denk aan fietsenstallingen, openbaar vervoer in de buurt en een vastgelegd onderhoudsplan.
Welke gegevens heb je nodig?
Een assessor vraagt om bewijs, niet om beloften. Hieronder staat wat je bij een kantoor typisch moet kunnen laten zien. De lijst is een werkhulp, geen uitputtende eisenlijst. De exacte eisen per credit staan in de richtlijn.
| Gegeven | Waarvoor | Waar haal je het vandaan |
|---|---|---|
| Brutovloeroppervlak (bvo) | Basis voor kosten en normering | Plattegronden, oppervlaktemeting |
| Energieverbruik per jaar | Energiecredits, vergelijking | Energienota’s, slimme meters |
| Bezetting en gebruik | Beheer en eventueel de aparte richtlijn voor gebruik | Toegangssystemen, roostersoftware |
| Onderhoudsplan en logboek | Beheercredits | Facilitair beheer, onderhoudscontracten |
| Specificaties installaties | Energie en comfort | Bouwdossier, leveranciersdocumentatie |
Voor een bestaand kantoor is het energieverbruik van de afgelopen jaren vaak het eerste dat een Expert opvraagt. Zonder die data is een inschatting van het niveau lastig, dus begin daar.
Welk niveau is gangbaar?
Huurders en beleggers vragen vaak om een bepaald niveau. Welk niveau gangbaar is, verschilt per markt, en wij hebben daar geen cijfers over. Als indicatie: Very Good en Excellent komen in de markt het meest voor. Outstanding is zeldzaam. De drempels per kwalificatie staan op scores en niveaus. Bepaal eerst welk niveau je markt verwacht en reken dan terug naar wat je moet investeren.
Het niveau kan ook voor fiscaal voordeel meetellen. De Milieulijst van de RVO noemt een item voor zeer duurzame utiliteitsgebouwen met BREEAM-NL. Voor een nieuw of grootschalig gerenoveerd gebouw (BREEAM-NL Nieuwbouw en Renovatie v6.1) eist dat item een score van minimaal 85%, plus minimaal 60% voor energie. Het fiscale voordeel is volgens de Milieulijst 2026 36% MIA. Lees de actuele voorwaarden op de Milieulijst en bij subsidies en fiscale voordelen.
Stappen voor een kantoorproject
Bepaal de fase
Nieuwbouw, renovatie of bestaand gebouw. Dat kiest het schema.
Bepaal het doelniveau
Vraag je huurder of belegger welk niveau ze verwachten. Dat voorkomt te laag of te ambitieus mikken.
Verzamel de basisgegevens
Bvo, energieverbruik, installatiespecificaties en beheerdocumenten. Zie de tabel hierboven.
Schakel een Expert in
Vroeg in het traject. Zie de rol van de Expert.
Wat een assessor bij een kantoor wil zien
De assessor kijkt naar bewijs per credit. Bij een kantoor komt dat meestal neer op drie soorten documenten.
- Ontwerp- en bouwdocumenten. Plattegronden, installatieschema’s en specificaties, met versie en datum. Bij In-Use is dit het bouwkundige dossier van het bestaande pand.
- Meetdata. Energieverbruik over een volledig jaar, en eventueel gebruiksdata uit toegangs- of bezettingssystemen. Een aaneengesloten reeks is sterker dan losse maanden.
- Beheerdocumenten. Een onderhoudsplan, een logboek van uitgevoerde werkzaamheden en de afspraken met de beheerder of huurder.
Bewaar meetdata en beheerplan op één plek, dan vind je ze terug als de Expert erom vraagt. Meer over de tijdlijn staat bij kosten en tijdlijn.
Veelgemaakte fouten
- Alleen op de bouw letten. Bij In-Use kun je Asset (het gebouw) en Beheer apart laten beoordelen, en beide staan op het certificaat. Een mooi gebouw met slecht beheer haalt bij Beheer een lage score.
- Verbruiksdata niet hebben. Zonder meetgegevens komt de score moeilijk tot stand. Begin met meten.
- Het verkeerde schema kiezen. Een bestaand kantoor registreren als nieuwbouw, of andersom, kost tijd en geld.
- Huurders vergeten. Bij een gehuurd kantoor heeft de huurder invloed op gebruik en verbruik. Maak afspraken hierover vooraf.
Veelgestelde vraag: is een kantoor verplicht gecertificeerd?
Nee. BREEAM-NL is vrijwillig. Wel vragen huurders en financiers er steeds vaker naar, dus de markt bepaalt de noodzaak. Zie voor wie is BREEAM-NL en de veelgestelde vragen.
Bronnen
- DGBC - BREEAM-NL (beheerder en schema’s)
- BREEAM-NL richtlijn (eisen per schema en gebruiksfunctie)
- RVO - Milieulijst MIA/Vamil (fiscaal voordeel)
- RVO - Milieulijst 2026, BREEAM-NL utiliteitsgebouw (voorwaarden item)
- BREEAM-NL Nieuwbouw en Renovatie utiliteit v6.1.1, Engelstalige versie (HEA 01, 02, 05)