Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) op basis van NEN 2767: van conditiemeting naar plan
Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) laat zien welk onderhoud een gebouw de komende jaren nodig heeft, en wat dat kost. Een NEN 2767-conditiemeting levert de feiten daarvoor: de conditie van elk bouwdeel op een schaal van 1 tot 6. Het MJOP zet die feiten om in een planning per jaar. Wat de norm precies meet, lees je op NEN 2767 wat het is. Het proces van meting tot plan staat op het stappenplan.
Fictief voorbeeld: VvE Parkzicht heeft 48 appartementen. De meting geeft de gevel een 4 en het dak een 5. Het MJOP zet het dak daarom eerder op de planning dan de gevel, en de gevel krijgt in jaar 2 een voegherstel.
Op deze pagina
Hieronder lees je hoe de meting in het MJOP terechtkomt. Je ziet welke gegevens je gebruikt, hoe je van score naar onderhoudsjaar gaat en hoe vaak je het plan bijwerkt.
De gegevens uit de meting die je in het plan gebruikt.
Wat uit de meting in het MJOP komtStap voor stap van conditiescore naar een ingreep in een bepaald jaar.
Van score naar onderhoudsjaarWaar de bedragen vandaan komen en hoe je ze over de jaren verdeelt.
Hoe de kosten per jaar worden geraamdDe termijnen uit de wet en wanneer je opnieuw meet.
Hoe vaak het MJOP wordt bijgewerktWat uit de meting in het MJOP terechtkomt
Een MJOP gebruikt niet alles uit een conditiemeting. Het gebruikt de gegevens die bepalen wanneer iets aan de beurt is en hoe zwaar de ingreep wordt. In de meting zitten drie soorten gegevens die je in het plan terugziet.
| Gegeven uit de meting | Wat je ermee doet in het MJOP |
|---|---|
| Conditiescore per bouwdeel (1 tot en met 6) | Bepaalt of een deel nog even meegaat, hersteld moet worden of vervangen moet worden |
| Gebreken met ernst, intensiteit en omvang | Bepalen welke herstelmaatregel nodig is en hoe snel die moet |
| Indeling in elementen en bouwdelen | Bepaalt de regels in de planning, zoals dak, gevel of lift |
Het verschil tussen de score en het gebrek is belangrijk. De score is het eindoordeel per bouwdeel. Het gebrek is de reden waarom de score zo staat. Een gevel met een 4 vertelt je dat er iets moet gebeuren. Het gebrek, bijvoorbeeld voegwerk dat op 10 tot 30 procent van de gevel is aangetast, vertelt je wat het is.
Lees daarom ook de gebrekenlijst bij de meting. Op gebreken leggen we uit hoe ernst, intensiteit en omvang werken.
Van score naar onderhoudsjaar
Een score alleen is nog geen planning. Je vertaalt hem in vier stappen naar een jaar en een ingreep.
Lees de score per bouwdeel
Een 1 is nieuwstaat en een 6 is technisch rijp voor sloop. Een 5 betekent dat de veroudering niet meer terug te draaien is. Zie conditiescores 1 tot en met 6 voor de volledige schaal.
Kies de ingreep
Herstel je het deel, of vervang je het? Een gevel met voegschade krijgt meestal een voegherstel. Een dak met een 5 krijgt vaak een vervanging.
Zet de ingreep op een jaar
Plan de ingreep op het moment dat het deel de volgende score zou bereiken als je niets doet. Zo voorkom je dat je pas betaalt als de schade groot is.
Reken de kosten door
Koppel aan elke ingreep een bedrag en zet dat in het jaar van uitvoering. Die bedragen komen uit offertes of kostenkengetallen, niet uit de meting zelf.
Fictief voorbeeld: het dak van VvE Parkzicht krijgt een 5 in het jaar van de meting. Het plan zet de vervanging in jaar 3, met een bedrag per jaar dat de VvE kan opbouwen in het reservefonds.
De conditiescore zegt wat er mis is, niet wat het kost. Het bedrag komt altijd uit een offerte of een kostenschatting, en die vraag je apart op.
Hoe de kosten per jaar worden geraamd
Het MJOP moet laten zien hoeveel geld er per jaar nodig is. Daarvoor tel je alle ingrepen op per jaar en deel je die over de periode die het plan beslaat. Het resultaat is een bedrag per jaar dat de VvE of eigenaar in het reservefonds moet zetten.
Twee termijnen bepalen de opzet. De Rijksoverheid beschrijft een MJOP als een overzicht van de werkzaamheden in de komende tien jaar en hun kosten. De Woningwet noemt voor een onderhoudsplan dat een gemeente kan opleggen een minimum van vijf jaar.
| Onderdeel | Termijn of eis | Bron |
|---|---|---|
| Looptijd van het MJOP voor de reserve | Tien jaar vooruit | Rijksoverheid, groot onderhoud en reserveren |
| Periode die een verplicht onderhoudsplan minimaal bestrijkt | Vijf jaar | Woningwet, artikel 12d |
| Kostenschatting in het plan | Gelijkmatig verdeeld over de jaren | Woningwet, artikel 12d |
Fictief rekenvoorbeeld: het dak kost 60.000 euro en komt in jaar 3. Het plan verdeelt de kosten over de jaren vóór die ingreep. Zo spreid je de kosten over meerdere jaren.
Je mag ook een ander model gebruiken. De Rijksoverheid noemt als alternatief een percentage van de herbouwwaarde, met een minimum van 0,5 procent. Zie VvE en de MJOP-plicht voor wanneer je welke route kiest.
Hoe vaak het MJOP wordt bijgewerkt
Een MJOP is geen eenmalig document dat je in een kast legt. Het is een plan dat je bijwerkt wanneer de werkelijkheid verandert. Volgens de tekst van artikel 12d van de Woningwet moet een plan dat langer loopt dan vijf jaar elke vijf jaar door een deskundige worden herzien.
Daarnaast is er een praktische reden om het plan vaker bij te werken. Na elke grote ingreep is de conditie van het bouwdeel veranderd. Het oude plan klopt dan niet meer. Werk daarom de scores bij na herstel of vervanging en reken de planning opnieuw door.
Een MJOP dat na de eerste vergadering in de kast verdwijnt, klopt na een aantal jaren niet meer. De bedragen lopen dan achter op de werkelijke staat van het gebouw.
Veelgestelde vragen
Is een conditiemeting hetzelfde als een MJOP?
Nee. Een conditiemeting beschrijft de huidige staat van het gebouw. Het MJOP gebruikt die staat om te plannen wat wanneer moet gebeuren en wat dat kost. Het MJOP is dus het plan, de meting is de basis.
Moet een MJOP altijd op NEN 2767 zijn gebaseerd?
De wet schrijft de norm niet voor. Veel MJOP-rapporten gebruiken NEN 2767 wel als uitgangspunt, omdat de scores dan eenduidig zijn. Vraag je inspecteur welke methode hij gebruikt en laat dat in het rapport staan.
Hoe vaak moet je de conditiemeting herhalen?
Dat hangt af van de looptijd van je plan en de staat van het gebouw. Een plan dat langer loopt dan vijf jaar moet volgens de Woningwet elke vijf jaar worden herzien. Stem de meetmomenten af met je inspecteur, zodat de scores aansluiten op het plan.
Meer lezen
- Conditiemeting NEN 2767 - Wat de norm is en voor wie
- Stappenplan - Van opdracht tot plan
- VvE en de MJOP-plicht - Wanneer een VvE een plan moet maken
- Kosten en tijdlijn - Hoe lang een meting duurt en wat die kost