VvE en de MJOP-plicht bij NEN 2767
Een vereniging van eigenaars (VvE) moet geld opzij zetten voor groot onderhoud van het gebouw. Dat staat in de wet, en de Rijksoverheid legt uit hoe een VvE dat bedrag berekent. Een gangbaar rekenmodel is een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Een NEN 2767-conditiemeting levert daarvoor de technische basis.
Fictief voorbeeld: VvE Parkzicht heeft 48 appartementen en een reservefonds dat al tien jaar niet is bijgewerkt. Het bestuur wil weten of het fonds genoeg geld bevat voor de komende ingrepen. Daarvoor laat het een conditiemeting maken en gebruikt het de uitkomst in een nieuw MJOP.
Op deze pagina
Hieronder bekijk je wat de wet van een VvE vraagt, en waar de conditiemeting in past. Daarna volgen de stappen voor het bestuur en wat de leden moeten weten.
De reserveringsplicht en de rol van de gemeente.
Wat de wet van een VvE vraagtHoe een conditiemeting het MJOP voedt.
Waarom de meting de basis isWie de opdracht geeft en wat er daarna gebeurt.
Stappen voor het bestuurKosten, verdeling en inzage in het plan.
Wat de leden moeten wetenWat de wet van een VvE vraagt
Elke VvE moet een reservefonds aanhouden voor groot onderhoud. De leden betalen daarvoor een bijdrage in het reservefonds. Het bedrag moet passen bij wat het gebouw de komende jaren nodig heeft. Dat staat niet in een vast tarief, maar moet je onderbouwen.
Een VvE kan dat op twee manieren doen. De Rijksoverheid noemt als eerste een meerjarenonderhoudsplan, dat de werkzaamheden en kosten van de komende tien jaar in kaart brengt. Als tweede kan een VvE een percentage van de herbouwwaarde reserveren, met een minimum van 0,5 procent. De herbouwwaarde staat op het polisblad van de brand- en opstalverzekering.
Naast de reserveringsplicht bestaat er een tweede regel. Volgens artikel 12d van de Woningwet kan de gemeente een VvE verplichten een onderhoudsplan te laten maken. Dat gebeurt alleen in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat, en alleen als de VvE nog geen plan heeft. Lees de exacte tekst op wetten.overheid.nl , want de regels veranderen.
Een VvE hoeft niet op een gemeente te wachten. De reserveringsplicht geldt altijd. Het verschil zit in of het plan van de gemeente komt, of dat de VvE er zelf voor kiest.
Waarom de meting de basis is
Een MJOP is een rekenmodel met een lijst van ingrepen en bedragen. Zonder meting weet je niet welke ingrepen nodig zijn en wanneer. De conditiemeting levert die informatie. Elk bouwdeel krijgt een score, en uit de scores volgt de planning.
Denk aan het dak van Parkzicht. Het dak krijgt een 5 in de meting. Het bestuur weet daardoor dat er binnen een paar jaar een vervanging nodig is. Zonder meting zou het bestuur moeten gokken, of uitgaan van de leeftijd van het dak alleen.
Een meting zegt niet hoeveel het kost. Dat haal je uit offertes en kostenkengetallen, en die zet je in het MJOP. Lees hoe dat werkt op MJOP op basis van NEN 2767.
Stappen voor het bestuur
Het bestuur van de VvE geeft de opdracht. Het voert de procedure, en de leden besluiten over het resultaat.
Laat het reservefonds nakijken
Vergelijk het saldo met de bedragen die het gebouw nodig heeft. Dat geeft het startpunt van het gesprek met de leden.
Vraag een conditiemeting aan
Kies een inspecteur die NEN 2767 beheerst. Vraag om een meting per bouwdeel, met scores, gebreken en de bijbehorende foto’s. Zie inspecteur en opleiding voor wat je van die inspecteur mag verwachten.
Laat een MJOP opstellen
Met de meting kan een adviseur het plan maken. Het plan bevat de ingrepen, de jaren en de kosten. Zie stappenplan voor de volgorde.
Leg het plan voor aan de leden
Het bestuur bespreekt het plan op een ledenvergadering. Daar wordt het besluit genomen over de bijdrage en de werkzaamheden.
Bewaar het plan
Bewaar het plan en de meting in het dossier van de VvE. Zo kunnen nieuwe bestuursleden en een eventuele inspecteur van de gemeente zien wat er speelt.
Wat de leden moeten weten
Leden betalen mee aan het reservefonds. De verdeling van de kosten volgt de verdeelsleutel in de splitsingsakte. Vraag het bestuur welke sleutel de VvE gebruikt.
Zorg dat het plan op de ledenvergadering ligt en dat iedereen het kan inzien. Begin de bespreking met een korte samenvatting van de drie grootste ingrepen en het jaar waarin ze gepland staan. Dan ziet iedereen eerst de hoofdlijn.
Fictief voorbeeld: Parkzicht laat het plan zien met een tabel. Het dak staat in jaar 3, de gevel in jaar 2 en de lift in jaar 7. Elk lid ziet zijn aandeel per jaar, zodat niemand verrast wordt door een hogere bijdrage.
Wacht niet tot de gemeente een plan eist. Een VvE die zelf een meting en plan heeft, bepaalt zelf het tempo en de volgorde van de ingrepen.
Veelgestelde vragen
Wie geeft de opdracht voor de conditiemeting?
Het bestuur van de VvE geeft de opdracht. Het bestuur voert het beheer uit en is verantwoordelijk voor het reservefonds. Bespreek het voorstel wel met de leden, omdat zij de bijdrage betalen.
Moet elke VvE een MJOP hebben?
De wet verplicht elke VvE om geld te reserveren voor groot onderhoud. Een MJOP is daarvoor de gangbare route. Een VvE kan ook een percentage van de herbouwwaarde reserveren, met een minimum van 0,5 procent. Vraag je notaris of adviseur welke route het beste past bij jouw gebouw.
Kan de gemeente een VvE verplichten een plan te maken?
Ja, maar alleen in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat, en alleen als de VvE nog geen plan heeft. Lees artikel 12d van de Woningwet op wetten.overheid.nl voor de exacte voorwaarden.
Meer lezen
- MJOP op basis van NEN 2767 - Hoe de scores in het plan terechtkomen
- Is NEN 2767 verplicht? - Wat de wet en de gemeente vragen
- Kosten en tijdlijn - Wat een meting kost en hoe lang het duurt
- Voor wie? - Wie er allemaal met de meting werkt